Nr. 1 – Entscheiden ob bauen oder kaufen?
Bevor Immobilienkäufer mit der Suche nach einem passenden Objekt/Projekt beginnen sollten im Vorfeld einige grundsätzliche Überlegungen aufgestellt werden. „Wenn es mich in eigene vier Wände zieht, sollte ich mir vorher darüber klar werden, ob ich ein fertiges Haus oder fertige Wohnung möchte oder mein Traum vom Haus oder Wohnung noch gebaut werden muss“. Wer seine individuellen Vorstellungen verwirklichen möchte, sollte sich nicht auf eine Bestandsimmobilie einlassen, da Änderungen wieder nur mit zusätzlichen Kosten verbunden sind und das eventuell dann vielleicht nur eine Notlösung ist. Das spart dann viel Zeit und unter Umständen auch viele Nerven
Grundsätzlich kann man sich über folgende Fragestellungen Gedanken machen:
Was will ich haben? z.B. Haus, Wohnung, Ferienwohnung, Wochenenddomizil usw.
Wie viel darf es kosten? Was kann ich mir leisten und wie viel möchte ich ausgeben!
Wie will ich das Objekt nutzen? Eigennutzung, Vermietung, temporäre Nutzung, usw.
Wann will ich das Objekt nutzen/vermieten? Sofort, später, im Ruhestand
Nr. 2 – Breit angelegte Recherche
Sie haben sich entschieden eine Immobilie zu erwerben, dann sollten Sie eine ausführliche Recherche nach Ihrem Wunschobjekt erstellen. Dieser anfängliche Aufwand macht sich bezahlt. Neben einer ausführlichen Onlinerecherche, empfiehlt sich auch ein Blick in die Lokalpresse und örtliche Medien. Auch sollten Sie Tipps und Informationen aus dem Bekannten- oder Verwandtenkreis nutzen – da der eine oder andere spezielle Erfahrungen haben könnte die in Ihrem Fall nützlich sein könnten. Einen örtlichen Makler mit der Suche zu beauftragen ist sehr ratsam, da dieser bereits über potenzielle Objekte verfügt und auch mit Rat und Tat zur Seite steht. Eine Maklergebühr ist immer nur im Erfolgsfall fällig – aber Sie zahlt sich am Ende aus.
Nr. 3 – Lage analysieren
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? Vor einem endgültigen Kauf sollten Sie unbedingt die Lage analysieren:
- Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung der Region?
- Wie stabil ist der Immobilienmarkt? Gibt es da starke Schwankungen?
- Welche Informationen gibt es über das örtliche Umfeld?
- Gibt es in der nähe Soziale Brennpunkte?
- Stimmt die Verkehrsanbindung?
- Wird es in Zukunft negative Beeinträchtigungen geben?
- Erfüllt die Lage auch Ansprüche bei veränderter Familienplanung oder im Alter?
- Was gibt es für Stimmungen in der Nachbarschaft
Nr. 4 – Lassen Sie sich von niemanden unter Druck setzen
Entsprechen die Lage und das Objekt Ihren Wünschen, sollten Sie trotzdem nicht sofort zum Notar rennen. Manche Verkäufer setzen die Kunden immer wieder unter Druck mit dem Argument, ein anderer Käufer steht schon in den Startlöchern und will das Objekt haben. Sie sollten in dieser Situation allerdings Ruhe bewahren: „Eine Immobilie bleibt Ihnen in der Regel ein ganzes Leben und einem nicht erworbenem Objekt trauern Sie nur einige Tage hinterher.“ Überlegen Sie einen Kauf gut – schließlich bezahlen Sie in der Regel ein Vielfaches Ihres Nettoeinkommens für die Immobilie.
Nr. 5 – Setzen Sie sich ein finanzielles Limit
Damit Sie Ihre Finanzen nicht unnötig strapazieren sollten Sie vor dem Kauf Ihren finanziellen Rahmen prüfen und eine Obergrenze festlegen. Sprechen Sie doch einfach mit Ihrem Finanzberater über Ihr vorhaben, falls Sie das nicht schon getan haben. Dieser kann Sie auch noch mit nützlichen Informationen versorgen. Leider gibt es nach einem Immobilienerwerb immer wieder Fälle, in dem Käufer Ihren finanziellen Rahmen zu optimistisch beurteilt haben und im Anschluss Ihren laufenden Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Wer nicht über ausreichend Eigenmittel verfügt, sollte dann mindestens 20% Eigenmittel in die Finanzierung einbringen. Das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital ist abhängig von den Einkommensverhältnissen.
Nr. 6 – Schalten Sie einen Unabhängigen Gutachter ein
Vor einem Immobilienkauf sollten Sie auf jeden Fall einen Gutachter konsultieren der das Objekt auf Herz und Nieren prüft und für Laien auf den ersten Blick nicht ersichtliche Mängel aufdeckt. Bei einem Neubauvorhaben ist es ratsam den Gutachter für die einzelnen Bauabschnitte zu Rate zu ziehen. Bei Gebrauchtobjekten lassen sich so Sanierungskosten im Voraus planen und eventuelle Kaufpreisnachlässe verhandeln. Nach Einwertung des Gutachters über den Zustand des Objektes, lässt sich damit ein Finanzierungsbedarf genauer planen.
Nr. 7 – Grundsätzlich sind alle Preise verhandelbar
Bei einem Immobilienerwerb sind die angegebenen Preise bei Zweitmarktimmobilien keine Festpreise und so haben pfiffige Käufer die Möglichkeit durch geschickte Verhandlung und Anzeige von Mängeln den Verkaufspreis zu reduzieren. Falls ein Sachverständiger konsultiert wird, kann dieser die Argumente und mögliche Kostenschätzungen vortragen. Da sind dann auch Preisnachlässe von € 10.000,– - € 20.000,– möglich. Der Käufer gewinnt dabei zweifach. Neben einer renovierten Immobilie, spart der Erwerber noch bares Geld.
Nr. 8 – Prüfen Sie das Grundbuch auf Vorbelastungen
Neben einem ausführlichen Mängelcheck ist im Vorfeld auch die Prüfung von Grundbuch und Baulastenverzeichnis ratsam, weil mögliche Einträge und Vorlasten den Wert der Immobilie deutlich mindern können. Bei einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung zusätzlich zu prüfen, Protokolle der Eigentümerversammlung (mindestens die letzten 3 Jahre) und die Nebenkostenabrechnungen. Mit diesen Unterlagen lassen sich insbesondere bei Eigentumswohnungen viele Rückschlüsse auf Zustand und Werthaltigkeit der Immobilie ziehen.
Nr. 9 – Prüfen Sie den Notarvertrag 14 Tage vor Unterschrift
Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen muss ein Notarvertrag dem Käufer 14 Tage vor der Beurkundung zur Prüfung zugehen. Damit haben Laien die Möglichkeit den Vertrag ausreichend zu prüfen und bei Bedarf einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Helfen kann Ihnen in diesen Fällen auch Ihre Bank oder Ihr Finanzberater, die zwar keine Rechtsberatung erteilen, doch aufgrund Ihrer Erfahrungen den einen oder anderen Hinweis erteilen können. Bei ausländischen Kaufverträgen sollte auch ein unabhängiger und gerichtlich bestellter Dolmetscher zugegen sein und in die Landessprache des Käufers übersetzen zu können. Auch sollte vorher eine beglaubigte Übersetzung vorliegen, damit der Vertrag geprüft werden kann.
Nr. 10 – Lohnt sich der Kauf eines Versteigerungsobjektes?
Beim Kauf von Versteigerungsobjekten lässt sich oft ein Kaufpreis weit unter Marktwert erzielen. Doch hier sollten potenzielle Kaufinteressenten die Risiken einer solchen Transaktion bedenken. Vielfach ist es nicht möglich das Objekt vorher zu besichtigen und damit den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu beurteilen. Denn Eigentümer die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind haben oftmals keine Mittel die Mängel zu beseitigen bzw. zu beheben. Auch ist der Auszug des in Schwierigkeiten geratenen Immobilienbesitzers nach Versteigerung oftmals nicht sicher, da dieser sich in der Regel schwer tut eine neue bleibe zu finden und nur ungern sein Heim verlässt. Das sollte unter Umständen frühzeitig geklärt werden, damit im Nachhinein keine Überraschungen auftreten.
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