In den letzten Wochen und Monaten konnte eine erhöhte Zahl von Grundstückstransaktionen in der Gemeinde Rogoznica und dem dazugehörigen Umland verzeichnet werden. Ob landwirtschaftliche Flächen, Baugrundstücke oder Flächen in der grünen Zone, alles wird gekauft. Es werden überwiegend große Landwirtschaftsflächen erworben von teilweise unbekannten und neu gegründeten Gesellschaften. Die Gemeindevertreter können sich so einen Anstieg der Nachfrage nicht erklären.

Es könnte sich bei den Käufern auch um Investitionsfonds handeln die langfristige Ziele verfolgen, so die Gemeinderatsvorsitzende von Rogoznica Sandra Jakelić.

Die größte Zahl von Transaktionen betrifft hingegen Grundstücke, die gemäß aktuellem Flächennutzungsplan nicht als Bauland ausgewiesen ist bzw. keinerlei Bebauung zugelassen ist. Das waren Transaktionen von 300.000 m² Land. Demzufolge könnten die Erwerber auf eine Änderung des Flächennutzungsplanes spekulieren und so seine Investitionen über Nacht ein vielfaches an Wert gewinnen.

Es bleibt abzuwarten wie lange die Behörden dem Druck des Kapitals stand halten und die Bebauungspläne nicht ändern.

Die Gemeinde ist im übrigen eine äußerst interessante Gegend in der es sich prima im Großraum Split-Šibenik wohnen lässt. Vor allem aber wegen des vergleichsweise nahen Anschlusses zum Flughafen in nur 25 Kilometer Entfernung.

Der Rückgang der Immobilienverkäufe und die Stagnation der Preise sind auch weiterhin dominierend am kroatischen Immobilienmarkt. Trotz des immer noch hohen Durschnittspreises am größten kroatischen Einzelmarkt Zagreb auf einem Niveau von € 2.000 pro m² Wohnfläche ist eine deutliche Aufgliederung des Marktes in hochpreisige und attraktive, sowie weniger attraktive attraktive Lagen in denen die Preise weiter fallen werden erkennbar.

Das Preisniveau hat eine Grenze erreicht wo der durchschnittliche Bürger 3 Monatsgehälter je m² Wohnfläche aufwendet, dann zusätzlich die Kreditkosten finanzieren muss, um dann mindestens die Hälfte des Erwerbslebens das Darlehen abträgt. Das Risiko für den Einzelnen ist durch diese Entwicklung deutlich gestiegen und die Möglichkeit der Bürger die Investition von der Hausbank finanziert zu bekommen sinkt zunehmend.

Individuelle Unterschiede einzelner Lagen wird es immer geben. Die Preise in manch B-Lagen (also weniger attraktiven) stagnieren nach wie vor, wogegen in A-Lagen die Preise stabil sind bzw. steigen. Manche Objekte können nur mit einem Preisnachlass an den Mann oder die Frau gebracht werden und das ist in Zagreb genauso wie z.B. auch in split zu beobachten. Bisher war das Preisniveau mehr oder weniger angeglichen, was sich langsam ändert und die Unterschiede je nach Attraktivität deutlich erkennbar werden.  Für den Investor eine erfreuliche Entwicklung

Diese Entwicklung wird auch eine positive Folge haben, dass sich unter den Anbietern die guten von den weniger Guten herauskristallisieren und überleben werden. Manche Anbieter haben ohne große Planung und solides Konzept gebaut, denn ein Objekt hat sich in der Regel von selbst verkauft - das hat jetzt hoffentlich ein Ende!

Die durchschnittliche  Marge der Bauträger beträgt je nach Region 25% und die wird sich in dem einen oder anderen weniger attraktiven Projekt auf jeden Fall reduzieren.

Das Preisniveau Zagrebs liegt im Vergleich immer noch höher als in Budapest, jedoch niedriger als Berlin.

Eine kroatische Immobilienagentur auf der Insel Vis hatte das einmalige Vergnügen ein komplettes Dorf mit 10 Ruinen alter Steinhäuser auf einer nicht zusammenhängenden Grundfläche von 36.000 m².

Nach Veröffentlichung der Anzeige in der Zeitung meldeten sich über 120 Interessenten, dtie den Geschäftsbetrieb zum erliegen brachten. Nach einer Stunde hatte ein Käufer die Kaufentscheidung nach Angaben des Geschäftsführers getroffen. Der Preis soll bei ca. € 370.000 gelegen haben.

Zahlreiche kroatische Zeitungen berichteten über diesen Vorfall und hegten zweifel über die Realisierung dieser Immobilientransaktion, die in den Augen lokaler Kenner äußerst spekulativ sein soll.

Seit dem 01.01.2008 ist in Kroatien eine neue Verordnung über den Freiflächen Gestaltungsplan in Kraft. Damit wird die Ausgabe der Baugenehmigungen dezentralisiert und die Verantwortung auf die einzelnen Städte mit mehr als 35.000 Einwohnern und an die jeweiligen Regionalverwaltungen bei kleineren Orten übergeben.

Durch diese Verordnung wird sich die Zahl der notwendigen Baugenehmigungen verringern. Insgesamt erhofft mach sich durch diese Neuregelung eine Vereinheitlichung der Genehmigungsprozesse. Auch sollen die Neubauten dadurch möglichst in ein der Umgebung angepasstes Erscheinungsbild errichtet werden.

Meiner Meinung nach eine vernünftige Regelung

In Kroatien sind im Laufe des Jahres 2006 insgesamt 3.259 Nutzungsgenehmigungen sog. “uporabna dozvola” erteilt worden. Eine “uporabna dozvola” ist für alle Bauten in Kroatien pflicht, da die Behörden damit die offizielle Nutzung des Gebäudes freigeben. Ohne diese Genehmigung darf ein Gebäude nicht benutzt bzw. bewohnt werden.

Mit Erteilung von 3.259 Nutzungsgenehmigungen im Jahr 2006 wurden damit insgesamt 517 Genehmigungen oder 18,9% mehr als im Vorjahreszeitraum 2005. Die Angaben stammen vom staatlichen kroatischen Amt für Statistik.

Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen hat überwiegend den Gebrauchtwohnungsmarkt erfasst. Von 4 Verkauften Wohnungen sind ca. 75% Neubauwohnungen.

Festzustellen ist, dass die gebrauchten Wohnungskäufe nicht mehr zum ausgeschrieben Preis, wie in der Vergangenheit erfolgen. Ein Verkauf findet oft nur mit einem Preisabschlag zwischen 8% und 12% statt. Dieses ist auch oft damit zu Begründen, dass die Verkäufer unrealistische Verkaufsvorstellungen haben und im Verkaufsprozess feststellen, dass das Objekt zum veranschlagten Preis nicht veräußerbar ist.

Immobilienexperten sind der Meinung, dass die Preise nicht merklich fallen werden und erwarten eine Stagnation bis die Wirtschaftliche Entwicklung mit den Immobilienpreisen gleichgezogen ist, so dass der Markt ein höheres Preisniveau verkraften kann.
Eine Immobilienkrise wie in den USA ist auf den kroatischen Markt nicht vorstellbar, da in den USA der Zugang zum Mietwohnungsmarkt zu besseren Bedingungen ermöglicht wird als es in Kroatien der Fall ist. In Kroatien ist Mieten teilweise teurer als selbst zu Kaufen.

Nr. 1 – Entscheiden ob bauen oder kaufen?

Bevor Immobilienkäufer mit der Suche nach einem passenden Objekt/Projekt beginnen sollten im Vorfeld einige grundsätzliche Überlegungen aufgestellt werden. „Wenn es mich in eigene vier Wände zieht, sollte ich mir vorher darüber klar werden, ob ich ein fertiges Haus oder fertige Wohnung möchte oder mein Traum vom Haus oder Wohnung noch gebaut werden muss“. Wer seine individuellen Vorstellungen verwirklichen möchte, sollte sich nicht auf eine Bestandsimmobilie einlassen, da Änderungen wieder nur mit zusätzlichen Kosten verbunden sind und das eventuell dann vielleicht nur eine Notlösung ist. Das spart dann viel Zeit und unter Umständen auch viele Nerven

Grundsätzlich kann man sich über folgende Fragestellungen Gedanken machen:

Was will ich haben? z.B. Haus, Wohnung, Ferienwohnung, Wochenenddomizil usw.

Wie viel darf es kosten? Was kann ich mir leisten und wie viel möchte ich ausgeben!

Wie will ich das Objekt nutzen? Eigennutzung, Vermietung, temporäre Nutzung, usw.

Wann will ich das Objekt nutzen/vermieten? Sofort, später, im Ruhestand

Nr. 2 – Breit angelegte Recherche

Sie haben sich entschieden eine Immobilie zu erwerben, dann sollten Sie eine ausführliche Recherche nach Ihrem Wunschobjekt erstellen. Dieser anfängliche Aufwand macht sich bezahlt. Neben einer ausführlichen Onlinerecherche, empfiehlt sich auch ein Blick in die Lokalpresse und örtliche Medien. Auch sollten Sie Tipps und Informationen aus dem Bekannten- oder Verwandtenkreis nutzen – da der eine oder andere spezielle Erfahrungen haben könnte die in Ihrem Fall nützlich sein könnten. Einen örtlichen Makler mit der Suche zu beauftragen ist sehr ratsam, da dieser bereits über potenzielle Objekte verfügt und auch mit Rat und Tat zur Seite steht. Eine Maklergebühr ist immer nur im Erfolgsfall fällig – aber Sie zahlt sich am Ende aus.

Nr. 3 – Lage analysieren

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? Vor einem endgültigen Kauf sollten Sie unbedingt die Lage analysieren:

• Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung der Region?
• Wie stabil ist der Immobilienmarkt? Gibt es da starke Schwankungen?
• Welche Informationen gibt es über das örtliche Umfeld?
• Gibt es in der nähe Soziale Brennpunkte?
• Stimmt die Verkehrsanbindung?
• Wird es in Zukunft negative Beeinträchtigungen geben?
• Erfüllt die Lage auch Ansprüche bei veränderter Familienplanung oder im Alter?
• Was gibt es für Stimmungen in der Nachbarschaft

Nr. 4 – Lassen Sie sich von niemanden unter Druck setzen

Entsprechen die Lage und das Objekt Ihren Wünschen, sollten Sie trotzdem nicht sofort zum Notar rennen. Manche Verkäufer setzen die Kunden immer wieder unter Druck mit dem Argument, ein anderer Käufer steht schon in den Startlöchern und will das Objekt haben. Sie sollten in dieser Situation allerdings Ruhe bewahren: „Eine Immobilie bleibt Ihnen in der Regel ein ganzes Leben und einem nicht erworbenem Objekt trauern Sie nur einige Tage hinterher.“ Überlegen Sie einen Kauf gut – schließlich bezahlen Sie in der Regel ein Vielfaches Ihres Nettoeinkommens für die Immobilie.

Nr. 5 – Setzen Sie sich ein finanzielles Limit

Damit Sie Ihre Finanzen nicht unnötig strapazieren sollten Sie vor dem Kauf Ihren finanziellen Rahmen prüfen und eine Obergrenze festlegen. Sprechen Sie doch einfach mit Ihrem Finanzberater über Ihr vorhaben, falls Sie das nicht schon getan haben. Dieser kann Sie auch noch mit nützlichen Informationen versorgen. Leider gibt es nach einem Immobilienerwerb immer wieder Fälle, in dem Käufer Ihren finanziellen Rahmen zu optimistisch beurteilt haben und im Anschluss Ihren laufenden Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Wer nicht über ausreichend Eigenmittel verfügt, sollte dann mindestens 20% Eigenmittel in die Finanzierung einbringen. Das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital ist abhängig von den Einkommensverhältnissen.

Nr. 6 – Schalten Sie einen Unabhängigen Gutachter ein

Vor einem Immobilienkauf sollten Sie auf jeden Fall einen Gutachter konsultieren der das Objekt auf Herz und Nieren prüft und für Laien auf den ersten Blick nicht ersichtliche Mängel aufdeckt. Bei einem Neubauvorhaben ist es ratsam den Gutachter für die einzelnen Bauabschnitte zu Rate zu ziehen. Bei Gebrauchtobjekten lassen sich so Sanierungskosten im Voraus planen und eventuelle Kaufpreisnachlässe verhandeln. Nach Einwertung des Gutachters über den Zustand des Objektes, lässt sich damit ein Finanzierungsbedarf genauer planen.

Nr. 7 – Grundsätzlich sind alle Preise verhandelbar

Bei einem Immobilienerwerb sind die angegebenen Preise bei Zweitmarktimmobilien keine Festpreise und so haben pfiffige Käufer die Möglichkeit durch geschickte Verhandlung und Anzeige von Mängeln den Verkaufspreis zu reduzieren. Falls ein Sachverständiger konsultiert wird, kann dieser die Argumente und mögliche Kostenschätzungen vortragen. Da sind dann auch Preisnachlässe von € 10.000,– - € 20.000,– möglich. Der Käufer gewinnt dabei zweifach. Neben einer renovierten Immobilie, spart der Erwerber noch bares Geld.

Nr. 8 – Prüfen Sie das Grundbuch auf Vorbelastungen

Neben einem ausführlichen Mängelcheck ist im Vorfeld auch die Prüfung von Grundbuch und Baulastenverzeichnis ratsam, weil mögliche Einträge und Vorlasten den Wert der Immobilie deutlich mindern können. Bei einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung zusätzlich zu prüfen, Protokolle der Eigentümerversammlung (mindestens die letzten 3 Jahre) und die Nebenkostenabrechnungen. Mit diesen Unterlagen lassen sich insbesondere bei Eigentumswohnungen viele Rückschlüsse auf Zustand und Werthaltigkeit der Immobilie ziehen.

Nr. 9 – Prüfen Sie den Notarvertrag 14 Tage vor Unterschrift

Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen muss ein Notarvertrag dem Käufer 14 Tage vor der Beurkundung zur Prüfung zugehen. Damit haben Laien die Möglichkeit den Vertrag ausreichend zu prüfen und bei Bedarf einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Helfen kann Ihnen in diesen Fällen auch Ihre Bank oder Ihr Finanzberater, die zwar keine Rechtsberatung erteilen, doch aufgrund Ihrer Erfahrungen den einen oder anderen Hinweis erteilen können. Bei ausländischen Kaufverträgen sollte auch ein unabhängiger und gerichtlich bestellter Dolmetscher zugegen sein und in die Landessprache des Käufers übersetzen zu können. Auch sollte vorher eine beglaubigte Übersetzung vorliegen, damit der Vertrag geprüft werden kann.

Nr. 10 – Lohnt sich der Kauf eines Versteigerungsobjektes?

Beim Kauf von Versteigerungsobjekten lässt sich oft ein Kaufpreis weit unter Marktwert erzielen. Doch hier sollten potenzielle Kaufinteressenten die Risiken einer solchen Transaktion bedenken. Vielfach ist es nicht möglich das Objekt vorher zu besichtigen und damit den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu beurteilen. Denn Eigentümer die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind haben oftmals keine Mittel die Mängel zu beseitigen bzw. zu beheben. Auch ist der Auszug des in Schwierigkeiten geratenen Immobilienbesitzers nach Versteigerung oftmals nicht sicher, da dieser sich in der Regel schwer tut eine neue bleibe zu finden und nur ungern sein Heim verlässt. Das sollte unter Umständen frühzeitig geklärt werden, damit im Nachhinein keine Überraschungen auftreten.

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Alle die eine Ferienimmobilie in der Toscana suchen, empfiehlt die Nex York Times in seiner Tourismus Beilage “Escapes” darüber nach zu denken, eine Immobilie in Istrien zu erwerben. Die amerikanische Tageszeitung schriebt in ihrer Ausgabe, dass die Immobilienpreise im Hinterland der Insel annehmbarer als in der Toscana wären und ausländische Käufer willkommen sind. Außerdem schreibt die New York Times weiter, dass mit einem drastischen Preisanstieg bis zum Jahr 2009 zu rechnen ist, wenn Kroatien der Europäischen Union beitritt.

Berücksichtigt man den bereits erfolgten Preisanstieg für Häuser im südlichen Teil der Insel und das sinkende Angebot an Immobilien, ist das Preis- Leistungsverhältnis in Istrien immer noch annehmbar. Die Nachfrage für Istrien ist mit der guten Anbindung von „low cost“ Flugverbindungen am Flughafen Pula zu erklären und der im Verhältnis zu anderen Regionen einfachen Transaktion.

Mittlerweile sind ca. 34% der Immobilien in Istrien im Besitz von ausländischen Staatsbürgern, in Dubrovnik der aus touristischer Sicht viel bekannteren Destination sind es nach Behördenangaben nur ca. 10%. Die höchsten Preise im Hinterland Istriens bewegen sich um ca. € 1.500 je m² und an der Küste sogar um ca. € 2.300. In Split in Strandnähe sind es schon € 3.000 und im Hinterland ca. € 2.250. In Dubrovnik ist es fast nicht mehr möglich ein Haus unter € 3.000 je m² zu erwerben.

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Nr. 1 – Entscheiden ob bauen oder kaufen?

Bevor Sie als Immobilienkäufer mit Ihrer Suche nach einem passenden Objekt/Projekt beginnen, sollten Sie im Vorfeld einige grundsätzliche Überlegungen aufstellen. „Wenn es mich in die eigenen vier Wände zieht, sollte ich mir vorher darüber klar werden, ob ich ein fertiges Haus oder eine fertige Wohnung haben möchte oder mein Traum vom Haus oder der Wohnung erst noch gebaut werden muss“. Wer seine individuellen Wünsche und Vorstellungen verwirklichen möchte, der sollte sich nicht auf eine gebrauchte Immobilie einlassen, da vielleicht notwendige Änderungen wieder nur mit zusätzlichen Kosten verbunden sind und das dann unter Umständen nur eine Notlösung ist. Das spart dann viel Zeit und auch viele Nerven!

Grundsätzlich können Sie sich über folgende Fragestellungen Gedanken machen:

Was will ich haben? z.B. Haus, Wohnung, Ferienwohnung, Wochenenddomizil usw.

Was darf es kosten? Was kann ich mir leisten und wie viel möchte ich ausgeben!

Wie will ich das Objekt nutzen? Eigennutzung, Vermietung, temporäre Nutzung, usw.

Wann will ich das Objekt nutzen/vermieten? Sofort, später, im Ruhestand

Baue ich in Eigenregie und vergebe die Gewerke einzeln oder beauftrage ich einen Generalunternehmer?

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