Mitte März präsentiert das kroatische Internetportal Crozilla.com gemeinsam mit Partnern ein Zertifikat für Immobilienbesitzer mit dem Namen CPIN welche Ihre Immobilie verkaufen wollen. Das Zertifikat CPIN steht für „Zertifikat rechtlicher Ordnungsmäßigkeit einer Immobilie” mit dem kroatischen Namen „Certifikat pravne ispravnosti nekretnina”. Dieses wird von Autorisierten Anwaltskanzleien und Notaren erstellt, die die rechtliche Situation der Immobilie überprüfen und darstellen. Der Preis für dieses Zertifikat liegt bei 1.200 Kuna (HRK) zzgl. Umsatzsteuer von derzeit 22%.Geprüft wird die Grundbuchsituation des jeweiligen Objektes, die sich nach der Prüfung jederzeit ändern kann. Das Zertifikat ist lediglich eine Momentaufnahme zum geprüften Zeitpunkt und ersetzt nicht die Prüfung am Tage der Beurkundung bzw. dient den potentiellen Kaufinteressenten als Indikator für eine unkomplizierte Kaufabwicklung. Damit dürfte sich ein Kaufvertrag insgesamt schneller abwickeln lassen und sich für Käufer und Verkäufer gleichermaßen lohnen. Beide Seiten können auf eine schnellere Abwicklung bei der Kaufvertragserstellung und bei einer möglichen Kreditgewährung hoffen und zusätzlich Kosten sparen.

Die Initiatoren hoffen mit diesem Projekt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt stimulieren zu können und die Rechtssicherheit bei Grundstücksgeschäften zu erhöhen.

Für potentielle Käufer entsteht nun die Möglichkeit eines zusätzlichen Prüfungsinstrumentes im Vorfeld einer Immobilientransaktion und bietet im Vorfeld eine gewisse Grundsicherheit, dass mit dem Wunschobjekt auch alles in Ordnung ist.

Die kroatische Immobilienwirtschaft ist sehr besorgt über die drohenden Zinserhöhungen kroatischer Banken und damit über die weitere Entwicklung der Verkaufszahlen sehr besorgt. Sobald weitere Zinserhöhungen kroatischer Banken folgen, werden die Absatzzahlen bei Immobilienverkäufen weiter einbrechen und die Hoffnungen der Branche auf eine baldige Wiederbelebung zerstören. Die Preise haben schon einen Rückgang hinter sich und werde aller voraussicht nach noch weiter fallen, was die Ungewissheit über die weitere Entwicklung steigen lässt.Nach Analysen der Bauwirtschaft gibt es in Zagreb ca. 15 - 20 Tausend potentielle Immobilienerwerber, was ungefähr 2- bis 3-mal so viel ist wie das aktuelle Angebot bzw. Objekte die gebaut werden.

Nach Meinung einiger Bauträger wird wieder mit einem Preisanstieg für das Jahr 2010 gerechnet. Die Restbestände sollen bis zum Jahresende mit Preisnachlässen von in der Regel 5% verkauft werden. Wie hoch diese tatsächlich sind wird nicht in Erfahrung gebracht und es ist wahrscheinlich das diese noch weiter ansteigen werden.

Ein Preisverfall am kroatischen Immobilienmarkt hätte nicht nur schwerwiegende Folgen für die kroatische Bauwirtschaft, sondern auch auf andere branchennahe Dienstleister. Ein großes Problem hätten wiederum auch Banken die höhere Abschreibungen auf ihre Kreditpakete vornehmen müssten, davon betroffen wären auch Kunden mit laufenden Finanzierungen deren Darlehen durch zusätzliche Forderungen von weiteren Sicherheiten seitens der Bank in Gefahr geraten würden. In diesem Fall würde ein Kollaps der kroatischen Finanzwirtschaft drohen.

Seit dem 01.02.2009 ist die Verordnung über die Stabilisierung und dem Beitritt Kroatiens in die Europäische Union (SSP) in Kraft getreten, die das Recht der Bürger der Europäischen Union (EU) für den Immobilienkauf in Kroatien regelt. Damit wird der EU Bürger einem kroatischen gleichgestellt. Ausnahmefälle gibt es lediglich in der Landwirtschaft, wo es Einschränkungen bei Naturschutzgebieten gibt.Mit dieser Verordnung wird der Immobilienkauf für EU-Bürger deutlich erleichtert, da diese in der Vergangenheit bereits Immobilien erwerbe durften, allerdings mit einem teils bis zu 2 Jahre dauernden Genehmigungsverfahren, welches vom kroatischen Außenministerium erteilt worden ist. Das fällt nun gänzlich weg.

Die SSP Verordnung ist bereits seit dem 1. Januar 2005 in Kraft und regelte die Anpassungen beim Immobilienverkauf, die seit diesem Monat in Kraft getreten sind.

Einen Käufer Boom wird es mit den Neuerungen nicht geben, da interessierte Immobilieninvestoren bereits in der Vergangenheit ihre Investition getätigt haben und in der aktuellen wirtschaftlichen Lage viele Käufergruppen mittlerweile weggebrochen sind.

Bisher haben sich die Erwartungen von sinkenden Immobilienpreisen in Kroatien nicht erfüllt und nach Einschätzungen des Internetportals CentarNekretnina.net wird es lediglich einen leichten Rückgang der Preise geben. Die Rückgänge sind allerdings eher in den wichtigsten Immobilienmärkten Zagreb und der Adria zu erwarten.

Am größten und  dynamischsten Immobilienmarkt Zagreb konnte im Dezember 2008 kein Rückgang der Preise auf Monatsbasis und auch auf Jahresbasis festgestellt werden. Die Verkäufer haben aktuell noch ausreichend Luft um den Rückgang bei den Verkäufen abzufedern. Der durchschnittliche Preis pro m² Wohnfläche im Geschosswohnungsbau in Zagreb liegt aktuell bei ca. € 2.000. Bei Häusern beträgt der durchschnittliche Preis für den m² Wohnfläche bei ca. € 1.300.

An der Adria beträgt der durchschnittliche Preis pro m² Wohnfläche für Apartments und Häuser bei ca. € 2.000.

Wer sich über Immobilein in Kroatien informieren möchte kann hier auf unserem Blog eine Menge interessanter Tipps und Hinweise erhalten und sich auch auf unserem Partner Blog Kroatien News informieren.

Der Immobilienmarkt in Kroatien ist sehr spezifisch und bietet den Investoren zahlreiche Möglichkeiten, ist allerdings auch aufgrund seiner besonderen Stellung als Urlaubsland vor allem in Bereich von Feriendomizilen ein heiß begehrter Markt. Deshalb sollte sich der interessierte Kkäufer bzw. Investor nicht unbedingt auf die Vollundigen Versprechen der Makler verlassen und die übermittelten Informationen sehr gründlich überprüfen.

Ein Kauf sollte auf jeden Fall bei einem Notar bzw. Rechtsanwalt seines Vertrauens und nach Möglichkeit  in der jeweiligen Landessprache abgewickelt werden, die die Käufer am besten beherrscht.  Lassen Sie sich unbedingt vorher ausführlich über alle Vertragsdetails von Ihrem vertrauten Rechtsberater aufklären.

Sollten Sie nicht wissen wohin, können Sie sich an zahlreiche Verbännde z.B. in Deutschland und in Kroatien wenden die Ihnen einen kompetenten und seriösen Ansprechpartner benennt.

Die Wirtschaftskrise und das Überangebot an Immobilien lassen den Verkauf stagnieren. Der jahrelange Preisanstieg ist gestoppt. Investoren hoffen auf sinkende Preise noch nicht fertiggestellter Immobilien, die allerdings bisher ausgeblieben sind. Auf beiden Seiten gibt es Erwartungen, die Wohnungs- und Bauwirtschaft hofft auf ein baldiges Ende der Krise und wieder steigende Preise und die potentiellen Käufer hoffen auf sinkende Preise und damit günstige Investitionsmöglichkeiten. Zu allem Überfluss haben die Banken die Kreditvergaberichtlinien verschärft so dass die Immobilienwirtschaft und Kaufinteressenten nicht mehr so einfach auf Finanzierungsmittel zurückgreifen können.

Erste Analysen zeigen dass die Angebotspreise der Immobilien nicht dem tatsächlichen Verkaufspreis entsprechen. Bei den Verkaufsgesprächen gibt es teilweise satte Preisnachlässe von guten 10 - 15% und auch bessere Ausstattungsvarianten für Fußbodenbeläge oder Badezimmer.

Druck auf die Bauträger kommt zunehmend auch im Grundstückseinkauf und der Infrastruktur, denn dort verharren die Preise auf hohem Niveau, so dass dort kein Spielraum entsteht.

Ab 2009 können EU Bürger einfacher Immobilien in Kroatien erwerben so dass sich für nächstes Jahr neue Hoffnungen und eine mögliche Trendwende abzeichnen könnte. Doch die Ausländischen Käufer haben ähnliche Probleme zu Hause und werden sich nicht unbedingt im Ausland die Finger verbrennen lassen wollen.

Aktuell sollten potentielle Investoren noch abwarten, da die Immobilienblase in Kroatien noch platzen wird. Dann gibt es wieder günstige Einstiegsmöglichkeiten.

Mit dem Ziel das Passivhaus im Wohnungsbau Kroatiens zu fördern werden die ersten Tage des Passivhauses veranstaltet. Damit bereitet sich Kroatien bereits auf die ab 2011 geltenden EU-Richtlinien über Neubauten im Passivhaus-Standard vor.

Auf der Veranstaltung werden zahlreiche Vorträge und Erfahrungsberichte über die Bauweise von Passivhäusern angeboten.

Aktuell werden Passivhäuser für Privatpersonen in Kroatien nicht gefördert. Es gibt lediglich eine Förderung für Unternehmen, die sich aus dem staatlichen Fonds für Umweltschutz und Energiesparen Mittel sichern können.

Des Weitereen müssen die bestehenden Gebäude mit einem Energiepass ausgestattet werden. Hierzu ist ein eigenes Certifizierungsverfahren notwendig.

Der kroatische Immobilienmarkt wird die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise noch deutlich zu spüren bekommen. Auch wenn die Banken in Kroatien weitgehend verschont von der Krise geblieben sind, ereilt sie das gleiche Schicksal wie die anderen Märkte auch. Sie bekommen derzeit auch keine Refinanzierungsmittel zur Verfügung gestellt und müssen sich das Geld teuer über teilweise Hohe Guthabenzinsen bei den Kunden besorgen.

Die Auswirkungen werden noch strengere Kreditauflagen für Immobilienkäufe und Investitionsfinanzierungen im privaten und gewerblichen Sektor sein, so dass mit deutlichen Auswirkungen auf die kroatische Wirtschaft und vor allem auch auf dem kroatischen Immobiliensektor zu rechnen sind. Welche Auswirkungen das auf die Immobilenpreise haben wird ist noch nicht abzusehen. Für den Markt Zagreb gehen Analysten (gem. einem Artikel bei Business.hr) mit einem Abschlag von bis zu € 600 pro m² Wohnfläche im Wohnungsbau aus.

Damit wird Wohnraum auch wieder finanzierbar sein, doch mit den strengen Auflagen der Banken eben wieder auch nicht für die breite Masse zugänglich.

Am härtesten dürfte es den Touristik Sektor erwischen, der  traditionell sehr früh von wirtschaftlichen Krisen erfasst wird. Nach Meinung des kroatischen Touristi Verbandes HTZ beabsichtigen die Hoteliers ihre Preise im kommenden Jahr wieder zu erhöhen und das kroatische Ministerium für Touristik rechnet für 2009 mit einem 2% Anstieg bei den Besucherzahlen. Wie realistisch das ist, wird sich noch herausstellen!! Doch die Kreditsituation dürfte auch dem einen oder anderen Hotelier zusetzen, so dass auch einige Notverkäufe in den nächsten Monaten zu erwarten sind. Investoren werden sicherlich noch ein wenig zuwarten, um dann wieder preiswert eine Immobilie erwerben zu können.

Im letzten Jahr wurden in Kroatien insgesamt weniger Wohn- und Geschäftsgebäude errichtet, doch sind die Gebäude mit mehr Wohneinheiten ausgestattet gewesen. Im Jahr 2007 errichtete die kroatische Bauwirtschaft 10.561 Bauten, wovon insgesamt 25.609 Eigentumswohnungen waren.

Im Vergleich zum Jahr 2006 bedeutet das ein Rückgang von 3,1% bei der anzahl der Gebäude, jedoch einen Zuwachs von 15,8% bei den Eigentumswohnungen. Der Anteil von Wohnhäusern betrug 80% oder 8.480 und 20% der Geschöftshäuser oder 2.081.

Die Größte Bautätigkeit bei den Wohnhäusern konnte wieder in der Region Zagreb mit 8.895, gefolgt von der Region Primorsko-Goranska mit 2.828 und an dritter Stelle in der Region Splitsko-Dalmatinska mit 2.737 Einheiten verzeichnet werden.

Erstaunlich ist allerdings die Entwicklung zu Eigentumswohnungen und weg von Häusern. Das ist auch deutlich am Preis auszumachen, da Einfamilienhäuser nicht unbedingt teurer sind als eine vergleichbare Wohnung.

In den letzten Wochen und Monaten konnte eine erhöhte Zahl von Grundstückstransaktionen in der Gemeinde Rogoznica und dem dazugehörigen Umland verzeichnet werden. Ob landwirtschaftliche Flächen, Baugrundstücke oder Flächen in der grünen Zone, alles wird gekauft. Es werden überwiegend große Landwirtschaftsflächen erworben von teilweise unbekannten und neu gegründeten Gesellschaften. Die Gemeindevertreter können sich so einen Anstieg der Nachfrage nicht erklären.

Es könnte sich bei den Käufern auch um Investitionsfonds handeln die langfristige Ziele verfolgen, so die Gemeinderatsvorsitzende von Rogoznica Sandra Jakelić.

Die größte Zahl von Transaktionen betrifft hingegen Grundstücke, die gemäß aktuellem Flächennutzungsplan nicht als Bauland ausgewiesen ist bzw. keinerlei Bebauung zugelassen ist. Das waren Transaktionen von 300.000 m² Land. Demzufolge könnten die Erwerber auf eine Änderung des Flächennutzungsplanes spekulieren und so seine Investitionen über Nacht ein vielfaches an Wert gewinnen.

Es bleibt abzuwarten wie lange die Behörden dem Druck des Kapitals stand halten und die Bebauungspläne nicht ändern.

Die Gemeinde ist im übrigen eine äußerst interessante Gegend in der es sich prima im Großraum Split-Šibenik wohnen lässt. Vor allem aber wegen des vergleichsweise nahen Anschlusses zum Flughafen in nur 25 Kilometer Entfernung.