Als erste  kroatische Bank hat die Privredna Banka Zagreb die Neuvergabe von Darlehen in der Fremdwährung Schweizer Franken (CHF) eingestellt. Die Bank hält die Risiken für diesen Sektor einfach für zu hoch, nachdem die Kredite bzw. die Verschuldung in Kroatien wieder Rekordstände erreicht.

Die Privredna Banka reagiert damit auf einen negativen Trend und hofft, dadurch unter Umständen auftretende Probleme im Vorfeld zu vermeiden bzw. zu begrenzen.

Die Anteile der einzelnen Währungen in der Privredna Banka ist:

23% CHF, 31% Euro und 46% kroatische Kuna (HRK)

Die kroatischen Einfuhren sind nach wie vor ca. 2,1 mal höher als die dagegen stehenden Einfuhren, so die neuesten Erhebungen des kroatischen Amtes für Statistik in den ersten  9 Monaten des Jahres 2007.

Das Handelsbilanzdefizit wuchs bis Okrober diesen Jahres auf einen Wert von 60,4 Milliarden kroatischen Kuna (HRK), was ca. 8,2 Milliarden Euro entspricht. Damit ist das Handelsbilanzdefizit erneut gestiegen, so eine Analyse des kroatischen Wirtschaftsverbandes in ihrer neuesten Publikation “Wirtschaftliche Entwicklungen”.

Die Ausfuhren sind in den vergangenen 9 Monaten um 10,8% und die Einfuhren um ca. 10,45 gestiegen. Das Defizit wuchs im Vergleich zum Vorjahr um 10%. Auf Dollarbasis beträgt der Zuwachs des Handelsbilanzdefizits 18,9%.

Der Verkauf erfolgreicher kroatischer Firmen an ausländische Investoren, war immer schon eine heikle Angelegenheit in Kroatien und mit einem lauten Aufschrei der Nationalisten in Politik und Bevölkerung verbunden. Doch nach den Erfahrungen der Tschechen, Rumänen und Bulgaren zu urteilen, steht die Übernahmewelle in Kroatien noch bevor. Denn diese hatte erst nach Beitritt in die Europäische Union so richtig an Fahrt gewonnen.

Der größte Merger in Kroatien war die Übernahme des Pharmariesen Pliva d.d. aus Zagreb durch die Amerikanische Barr Pharmaceutical, Inc. mit einem Volumen von ca. 15 Milliarden kroatischen Kuna (HRK). Doch die Analyse bei den anderen Beitrittskandidaten zeigt, dass da noch mehr kommt. Ausländische Investoren beobachten aktuell den kroatischen Markt und das Wachstum der Marktkapitalisierung der Unternehmen. Doch ein organisches Wachstum der Unternehmen ist bei weitem nicht ausreichend, damit ein Unternehmen für einen Ausländischen Investor attraktiv erscheint. Ein Unternehmen welches auf Wachstum denkt, muss auch Akquisitionen nicht nur auf dem heimischen Markt anstreben.

In den vergangenen 7 Jahren erfolgten 48 Übernahmen kroatischer Unternehmen in der Region mit einem Volumen von ca. 600 Millionen Euro, was wesentlich geringer als die Transaktionen der serbischen und slowenischen Nachbarn die ein Volumen von 1 Milliarde Euro erreicht hat. Falls der kroatischen Agrokor die Übernahme der türkischen Einzelhandelskette Migros gelingt, ist das die größte Übernahme in der Region des ehemaligen Jugoslawien aller Zeiten.

Ausländisches Kapital wird aktuell am meisten in Unternehmen nach Bulgarien, Rumänien, Polen und Tschechien investiert. In Bulgarien zum Beispiel wurden seit dem Jahr 2000 161 Unternehmen mit einem Volumen von 8 Milliarden € investiert, gefolgt von Kroatien mit 6,5 Milliarden €. Die Einkaufstour in Kroatien wird sicherlich erst so richtig mit Eintritt in die EU beginnen, denn die Big Player werden sich auch auf den kleinen Märkten ihren Kuchen sichern.

Die kroatische Börse “Zagreb Stock Exchange” (ZSE) hat in der vergangenen Woche aufgrund fehlender Impulse der Weltbörsen im Wochenverlauf fast unverändert geschlossen. Der kroatische Leitindex CROBEX steht aktuell bei 4.928,91 Punkten und damit um 0,05 % höher als am vergangenen Freitag mit einem Schlussstand von 4.926,19 Punkten.

Eines der umsatzstärksten Wert war erneut die Aktien der kroatischen Telekom HT die bei einem Kurs von 352,97 kroatischen Kuna (HRK) schlossen.

Der Anteil der institutionellen Investoren allein am Freitag betrug ca. 77,46% von den insgesamt 369.429.805 HRK Gesamtumsatz an diesem Tag.

Die Bauaktien hatten im Wochenverlauf leicht nachgegeben. Für die nächsten Woche ist mit Kursgewinnen für diesen Sektor zu rechnen, da die HDZ aller Voraussicht nach wieder die Regierung stellen wird.

Die Kroatische Börse hat nach der Wahl äußerst gelassen auf den Ausgang reagiert. Die institutionellen Investoren haben sich dem Tagesgeschäft hingegeben und die Privatanleger haben sich vom Geschehen der Wahl im Wesentlichen beeinflussen lassen.

Am gestrigen Tag ist der Index mit einem satten Plus von ca, 3,5% in den Handel gestartet und sich dann zum Handelsschluss bei einem Plus von 1% stabilisiert.

Vor allem die Bauwerte wurden sehr rege gehandelt, da diese von einer möglichen Folgeregierung HDZ durch weitere Verkehrsprojekte profitieren wird. Die Schwankungen in diesem Bereich betrugen bis zu 10%.

Insgesamt hat sich der Markt nach den turbulenten Verlusttagen wieder stabilisiert.

Den Bericht zu “Koalitionsverhandlungen in Kroatien” finden Sie hier

Der Rückgang bei den Wohnungsverkäufen hat überwiegend den Gebrauchtwohnungsmarkt erfasst. Von 4 Verkauften Wohnungen sind ca. 75% Neubauwohnungen.

Festzustellen ist, dass die gebrauchten Wohnungskäufe nicht mehr zum ausgeschrieben Preis, wie in der Vergangenheit erfolgen. Ein Verkauf findet oft nur mit einem Preisabschlag zwischen 8% und 12% statt. Dieses ist auch oft damit zu Begründen, dass die Verkäufer unrealistische Verkaufsvorstellungen haben und im Verkaufsprozess feststellen, dass das Objekt zum veranschlagten Preis nicht veräußerbar ist.

Immobilienexperten sind der Meinung, dass die Preise nicht merklich fallen werden und erwarten eine Stagnation bis die Wirtschaftliche Entwicklung mit den Immobilienpreisen gleichgezogen ist, so dass der Markt ein höheres Preisniveau verkraften kann.
Eine Immobilienkrise wie in den USA ist auf den kroatischen Markt nicht vorstellbar, da in den USA der Zugang zum Mietwohnungsmarkt zu besseren Bedingungen ermöglicht wird als es in Kroatien der Fall ist. In Kroatien ist Mieten teilweise teurer als selbst zu Kaufen.

Der kroatische Finanzminister Ivan Šuker hat Aussagen der Londoner Financial Times zurückgewiesen, dass den Staaten Süd-Osteuropas kein Finanzkollaps droht. Die Zeitung berichtet über den immer steigenden Kreditbedarf, die Staatsdefizite und die Abhängigkeit ausländischer Kredite. In seiner Aussage vor kroatischen Medien droht Kroatien keine Finanzkrise. Er fügte noch hinzu, dass in dem Financial Times Artikel Kroatien nicht explizit genannt worden ist.

Zu berücksichtigen ist dass Kroatien das Wachstum der Verschuldung reduziert hat und auf der jährlichen Sitzung von Weltbank und Internationalem Währungsfonds nur positive Rückmeldungen erhalten hat.

Hoffen wir das Kroatien seinen positiven Weg aufrecht erhält und seine Finanz- und Wirtschaftspolitik als Grundlage für zukünftiges Wachstum ausrichtet.

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Nr. 1 – Entscheiden ob bauen oder kaufen?

Bevor Immobilienkäufer mit der Suche nach einem passenden Objekt/Projekt beginnen sollten im Vorfeld einige grundsätzliche Überlegungen aufgestellt werden. „Wenn es mich in eigene vier Wände zieht, sollte ich mir vorher darüber klar werden, ob ich ein fertiges Haus oder fertige Wohnung möchte oder mein Traum vom Haus oder Wohnung noch gebaut werden muss“. Wer seine individuellen Vorstellungen verwirklichen möchte, sollte sich nicht auf eine Bestandsimmobilie einlassen, da Änderungen wieder nur mit zusätzlichen Kosten verbunden sind und das eventuell dann vielleicht nur eine Notlösung ist. Das spart dann viel Zeit und unter Umständen auch viele Nerven

Grundsätzlich kann man sich über folgende Fragestellungen Gedanken machen:

Was will ich haben? z.B. Haus, Wohnung, Ferienwohnung, Wochenenddomizil usw.

Wie viel darf es kosten? Was kann ich mir leisten und wie viel möchte ich ausgeben!

Wie will ich das Objekt nutzen? Eigennutzung, Vermietung, temporäre Nutzung, usw.

Wann will ich das Objekt nutzen/vermieten? Sofort, später, im Ruhestand

Nr. 2 – Breit angelegte Recherche

Sie haben sich entschieden eine Immobilie zu erwerben, dann sollten Sie eine ausführliche Recherche nach Ihrem Wunschobjekt erstellen. Dieser anfängliche Aufwand macht sich bezahlt. Neben einer ausführlichen Onlinerecherche, empfiehlt sich auch ein Blick in die Lokalpresse und örtliche Medien. Auch sollten Sie Tipps und Informationen aus dem Bekannten- oder Verwandtenkreis nutzen – da der eine oder andere spezielle Erfahrungen haben könnte die in Ihrem Fall nützlich sein könnten. Einen örtlichen Makler mit der Suche zu beauftragen ist sehr ratsam, da dieser bereits über potenzielle Objekte verfügt und auch mit Rat und Tat zur Seite steht. Eine Maklergebühr ist immer nur im Erfolgsfall fällig – aber Sie zahlt sich am Ende aus.

Nr. 3 – Lage analysieren

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? Vor einem endgültigen Kauf sollten Sie unbedingt die Lage analysieren:

• Wie ist die wirtschaftliche Entwicklung der Region?
• Wie stabil ist der Immobilienmarkt? Gibt es da starke Schwankungen?
• Welche Informationen gibt es über das örtliche Umfeld?
• Gibt es in der nähe Soziale Brennpunkte?
• Stimmt die Verkehrsanbindung?
• Wird es in Zukunft negative Beeinträchtigungen geben?
• Erfüllt die Lage auch Ansprüche bei veränderter Familienplanung oder im Alter?
• Was gibt es für Stimmungen in der Nachbarschaft

Nr. 4 – Lassen Sie sich von niemanden unter Druck setzen

Entsprechen die Lage und das Objekt Ihren Wünschen, sollten Sie trotzdem nicht sofort zum Notar rennen. Manche Verkäufer setzen die Kunden immer wieder unter Druck mit dem Argument, ein anderer Käufer steht schon in den Startlöchern und will das Objekt haben. Sie sollten in dieser Situation allerdings Ruhe bewahren: „Eine Immobilie bleibt Ihnen in der Regel ein ganzes Leben und einem nicht erworbenem Objekt trauern Sie nur einige Tage hinterher.“ Überlegen Sie einen Kauf gut – schließlich bezahlen Sie in der Regel ein Vielfaches Ihres Nettoeinkommens für die Immobilie.

Nr. 5 – Setzen Sie sich ein finanzielles Limit

Damit Sie Ihre Finanzen nicht unnötig strapazieren sollten Sie vor dem Kauf Ihren finanziellen Rahmen prüfen und eine Obergrenze festlegen. Sprechen Sie doch einfach mit Ihrem Finanzberater über Ihr vorhaben, falls Sie das nicht schon getan haben. Dieser kann Sie auch noch mit nützlichen Informationen versorgen. Leider gibt es nach einem Immobilienerwerb immer wieder Fälle, in dem Käufer Ihren finanziellen Rahmen zu optimistisch beurteilt haben und im Anschluss Ihren laufenden Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Wer nicht über ausreichend Eigenmittel verfügt, sollte dann mindestens 20% Eigenmittel in die Finanzierung einbringen. Das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital ist abhängig von den Einkommensverhältnissen.

Nr. 6 – Schalten Sie einen Unabhängigen Gutachter ein

Vor einem Immobilienkauf sollten Sie auf jeden Fall einen Gutachter konsultieren der das Objekt auf Herz und Nieren prüft und für Laien auf den ersten Blick nicht ersichtliche Mängel aufdeckt. Bei einem Neubauvorhaben ist es ratsam den Gutachter für die einzelnen Bauabschnitte zu Rate zu ziehen. Bei Gebrauchtobjekten lassen sich so Sanierungskosten im Voraus planen und eventuelle Kaufpreisnachlässe verhandeln. Nach Einwertung des Gutachters über den Zustand des Objektes, lässt sich damit ein Finanzierungsbedarf genauer planen.

Nr. 7 – Grundsätzlich sind alle Preise verhandelbar

Bei einem Immobilienerwerb sind die angegebenen Preise bei Zweitmarktimmobilien keine Festpreise und so haben pfiffige Käufer die Möglichkeit durch geschickte Verhandlung und Anzeige von Mängeln den Verkaufspreis zu reduzieren. Falls ein Sachverständiger konsultiert wird, kann dieser die Argumente und mögliche Kostenschätzungen vortragen. Da sind dann auch Preisnachlässe von € 10.000,– - € 20.000,– möglich. Der Käufer gewinnt dabei zweifach. Neben einer renovierten Immobilie, spart der Erwerber noch bares Geld.

Nr. 8 – Prüfen Sie das Grundbuch auf Vorbelastungen

Neben einem ausführlichen Mängelcheck ist im Vorfeld auch die Prüfung von Grundbuch und Baulastenverzeichnis ratsam, weil mögliche Einträge und Vorlasten den Wert der Immobilie deutlich mindern können. Bei einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung zusätzlich zu prüfen, Protokolle der Eigentümerversammlung (mindestens die letzten 3 Jahre) und die Nebenkostenabrechnungen. Mit diesen Unterlagen lassen sich insbesondere bei Eigentumswohnungen viele Rückschlüsse auf Zustand und Werthaltigkeit der Immobilie ziehen.

Nr. 9 – Prüfen Sie den Notarvertrag 14 Tage vor Unterschrift

Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen muss ein Notarvertrag dem Käufer 14 Tage vor der Beurkundung zur Prüfung zugehen. Damit haben Laien die Möglichkeit den Vertrag ausreichend zu prüfen und bei Bedarf einen Rechtsanwalt zu konsultieren. Helfen kann Ihnen in diesen Fällen auch Ihre Bank oder Ihr Finanzberater, die zwar keine Rechtsberatung erteilen, doch aufgrund Ihrer Erfahrungen den einen oder anderen Hinweis erteilen können. Bei ausländischen Kaufverträgen sollte auch ein unabhängiger und gerichtlich bestellter Dolmetscher zugegen sein und in die Landessprache des Käufers übersetzen zu können. Auch sollte vorher eine beglaubigte Übersetzung vorliegen, damit der Vertrag geprüft werden kann.

Nr. 10 – Lohnt sich der Kauf eines Versteigerungsobjektes?

Beim Kauf von Versteigerungsobjekten lässt sich oft ein Kaufpreis weit unter Marktwert erzielen. Doch hier sollten potenzielle Kaufinteressenten die Risiken einer solchen Transaktion bedenken. Vielfach ist es nicht möglich das Objekt vorher zu besichtigen und damit den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu beurteilen. Denn Eigentümer die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind haben oftmals keine Mittel die Mängel zu beseitigen bzw. zu beheben. Auch ist der Auszug des in Schwierigkeiten geratenen Immobilienbesitzers nach Versteigerung oftmals nicht sicher, da dieser sich in der Regel schwer tut eine neue bleibe zu finden und nur ungern sein Heim verlässt. Das sollte unter Umständen frühzeitig geklärt werden, damit im Nachhinein keine Überraschungen auftreten.

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Durch die erzielten Fortschritte des Landes wurde das interne Rating durch Weltbank und Internationalem Währungsfonds (IWF) aufgebessert. Kroatien verfügt damit als einziges nicht Mitglied der Europäischen Union (EU) den gleichen Status wie viele neu beigetretene Mitglieder der EU.

Sogen bereiten allerdings die hohen Auslandsverbindlichkeiten von über 30 Miliarden Euro. Da muss das Land in diesem Bereich noch viel Unternehmen um nicht in die Schuldenfalle zu geraten.